Bouwen op de MKBA

Kort verslag van symposium 'Slim kiezen voor de stad' 
7 september 2011

'Sterk door strijd' staat te lezen op het standbeeld in de centrale hal van het Rotterdamse stadhuis. Dat belooft wat voor de discussie tussen bestuurders, ambtenaren en projectontwikkelaars over stedelijke ontwikkeling in de Zuidvleugel. Maar hoewel de meningen soms sterk uiteenlopen, van 'strijd' is geen sprake tijdens het symposium.

Aanleiding voor het symposium is de maatschappelijke kosten-batenanalyse (MKBA) 'Binnenstedelijk of Uitleg' die onlangs in de regio Rotterdam is uitgevoerd. Vraag hierin was wat beter rendeert: bouwen ín of búiten de stad? Daarbij zijn alle kosten en baten afgewogen, inclusief externe effecten zoals mobiliteit, agglomeratie of natuur. Conclusie: bouwen in uitleglocaties is maatschappelijk rendabeler, maar zoeken naar optimale locaties loont het meest.

Merei Lubbe, één van de onderzoekers, legt uit: "Onder de streep is bouwen buiten Rotterdam gunstiger. Maar dit is een gemiddelde van achttien onderzochte locaties. Er zijn binnen de stad ook maatschappelijk zeer rendabele locaties, en er zijn buiten de stad ook juist onrendabele locaties. Het ligt dus genuanceerder." Onderzoekbureaus LPBL, SEO en Atlas voor gemeenten stellen dan ook dat het niet gaat om een keuze tussen bouwen in de stad of in de uitleg, maar om een slimme keuze van locaties.

Van aanbod- naar vraaggericht

Wethouder Hamit Karakus van Rotterdam is een groot voorstander van binnenstedelijk uitbreiden. "We hebben 56.000 woningen nodig, we kunnen er 66.000 in de stad bouwen. Waarom zouden we dat dan elders doen?" De leefbaarheidsproblemen in zijn stad maken het binnenstedelijke scenario minder aantrekkelijk. Om die reden uitwijken naar buiten de stad vindt hij geen optie. "De leefbaarheid moet omhoog! En dat kan ook. Neem Katendrecht, waar de veiligheidsindex in vijf jaar tijd van 4,3 naar 7,5 is gestegen. Dat ligt nu zelfs boven het stedelijk gemiddelde. De herstructureringsopgave is een van de grootste opgaven waar Rotterdam de komende jaren voor staat."

De sleutel tot waardevermeerdering ligt volgens Karakus en vele anderen bij de omslag van aanbodgericht naar vraaggericht bouwen. Juist omdat de tijd van krapte op de woningmarkt achter ons ligt. Karakus: "Als je het mensen vraagt, willen ze in hun wijk blijven wonen. Daar zitten de kinderen op school, daar hebben ze vrienden en bekenden. Maar we jagen ze weg omdat we geen woning voor ze hebben met 'tuintje voor, tuintje achter'."

Kapot rekenen

Waar het in de MKBA draait om de waarde van woningbouwscenario's, draait het tijdens het symposium ook geregeld om de waarde van de MKBA zelf. Gedeputeerde Liesbeth Spies van de provincie Zuid-Holland staat wat argwanend tegenover het instrument: "Als je iets kapot wilt rekenen, laat er dan een MKBA op los. De Westerscheldetunnel was er bijvoorbeeld nooit gekomen op basis van zo'n analyse. Maar," zo stelt ze, "deze MKBA draagt veel argumenten aan om tot politieke besluiten te komen." Zo ziet zij bevestigd dat er druk moet blijven op het stedelijk gebied. Dat is nodig om bijvoorbeeld hoogwaardig openbaar vervoer te behouden, en de groene ruimte te sparen. Haar opdracht voor de Zuidvleugelpartners luidt in plaats van 'slim kiezen voor de stad': samen kiezen voor de stad. Elke partij moet daarin doen waar die het beste in is. Verschillende aanwezigen pleiten met haar voor samenwerking. Ten eerste tussen overheden. Die kunnen samen het voorzieningenniveau verbeteren of schaarste creëren. Locaties moeten gekozen worden op subregionaal niveau, zo wordt veel gezegd.

Markt of Marx

Ten tweede samenwerking tussen overheid en markt, aldus onder anderen DG Bert van Delden van het ministerie van BZK. Van Delden: "Waardegroei is geen automatisme meer. Projectontwikkelaars zijn risicomijdender geworden, nu we kampen met vraaguitval in de koopsector. We moeten een evenwicht vinden tussen de markt meer ruimte geven en de publieke ambities realiseren. Als Rijk kunnen we bijvoorbeeld de proceduretijd bekorten, zodat investeren voor marktpartijen interessanter wordt." Een belangrijke afweging voor investeerders is of locaties in staat zijn zelfstandig te overleven, stelt Leon Heddes van Amvest. "Kan een project zijn eigen broek ophouden? Wij hebben bijvoorbeeld niet gekozen voor de Amsterdamse Zuidas, waar ooit te veel geld voor de grond is betaald, maar wel voor de Zalmhaven, één van de achttien MKBA-locaties. Het was daarom ook moeilijk te verkroppen dat de gemeente daar onverwacht een pand toewees aan dak- en thuislozen." Ook Heddes geeft daarmee aan dat onderlinge afstemming en samenwerking cruciaal zijn.

'Sterk door strijd' is dus niet het motto geworden van het symposium. 'Samen sterk' lijkt een betere noemer.

Kijk hier voor een uitgebreide fotoreportage.

Download een uitgebreider verslag van het symposium (inclusief de vier masterclasses) .